CASE OF THE WEEK

Plaintif dan defendan telah menandatangani satu perjanjian jual beli (`perjanjian tersebut') bagi satu hartanah yang menjadi hal perkara dalam tuntutan ini (`hartanah tersebut') pada 12 Januari 1973. Plaintif telah selesai membayar keseluruhan bayaran pada 31 Disember 1978 dan plaintif serta keluarganya telah mendiami rumah tersebut sehingga kini. Pada persekitaran tahun 1999, dengan niat untuk memindah milik hartanah tersebut, plaintif telah ke pejabat defendan 1. Defendan 1 telah beritahu plaintif bahawa geran bagi hartanah tersebut telah hilang dan defendan 1 memerlukan masa untuk mencari geran tersebut. Plaintif telah menunggu defendan 1 menghubunginya tetapi tidak mendapat apa-apa maklum balas dari defendan 1. Pada tahun 2001, plaintif telah sekali lagi pergi ke pejabat defendan 1 dan mendapati ia ditutup. Pada 11 Januari 2006, plaintif telah membuat carian di Pejabat Tanah dan menurut carian tersebut hartanah tersebut telah dipindah milik kepada seorang yang bernama Lim Beng Hock (defendan 2). Plaintif seterusnya telah membuat laporan polis dan memasukkan kaveat ke atas hartanah tersebut. Menurut plaintif, defendan 1 telah memungkiri perjanjian tersebut apabila dengan senyap telah menjual dan memindah milik hartanah tersebut kepada defendan 2 tanpa pengetahuan plaintif. Defendan 2 pula telah menggadai hartanah tersebut kepada defendan 3. Plaintif menuntut terhadap defendan 1, 2 dan 3, antara lain, untuk perlaksanaan spesifik perjanjian tersebut dan supaya hartanah tersebut bersama-sama premis di atas hartanah tersebut dipindah milik dan didaftarkan ke atas nama plaintif dengan serta merta bebas daripada gadaian oleh defendan 2 kepada defendan 3. Isu-isu yang perlu diputuskan adalah (i) sama ada wujud komplot atau konspirasi di antara defendan 1 dan defendan 2 seperti didakwa plaintif; (ii) sama ada defendan 3 adalah pemegang gadaian bona fide dengan nilai bagi hartanah tersebut dan (iii) sama ada tuntutan plaintif terhadap defendan 1, 2 dan 3 adalah terhalang oleh Akta Had Masa 1953

Diputuskan (membenarkan tuntutan plaintif terhadap defendan 1, 2 dan 3):

(1) Defendan diwakili oleh SD1 yang mengaku beliau adalah pengarah kepada defendan 1. Tetapi, SD1 hanya dilantik sebagai pengarah defendan 1 pada 3 Januari 2006 dan tidak ada pengetahuan peribadi mengenai transaksi di antara plaintif dan defendan 1 dan juga transaksi di antara defendan 1 dan defendan 2 yang berlaku dari tahun 1973 sehingga tahun 2005. Keterangan SD1 hanya keterangan dengar cakap yang mana adalah bertentangan dengan apa yang diplidkan dalam pernyataan pembelaan defendan 1. Juga, SD1 didapati telah diisytiharkan bankrap. Menurut s. 125(i) Akta Syarikat 1965, adalah menjadi kesalahan bagi seorang bankrap yang tidak dilepaskan menjadi pengarah syarikat. SD1 bukanlah orang yang layak untuk memberi keterangan bagi pihak defendan 1. Oleh itu, diputuskan keseluruhan keterangan SD1 ditolak. Ini bererti tiada keterangan langsung dari defendan 1 untuk menyangkal keterangan plaintif melainkan apa yang diplidkan di dalam pernyataan pembelaan. (perenggan 48, 50, 51 & 52)

(2) Pihak Jabatan Insolvensi Malaysia (JIM) telah hadir bagi pihak defendan 2 dan menghujahkan tiada kes untuk dijawab. Oleh itu, mahkamah ini menerima keterangan plaintif sebagai benar memandangkan tiada keterangan yang menyangkal dikemukakan oleh defendan 2. Mahkamah ini juga membuat adverse inference terhadap defendan 2 untuk isu-isu yang dibangkitkan oleh plaintif berkenaan dengan pembelian hartanah dari defendan 1 dan pinjaman daripada defendan 3 (Takako Sakao v. Ng Pek Yuen & Anor; dirujuk). (perenggan 55)

(3) Memandangkan plaintif tidak pernah diarah untuk mengosongkan hartanah atau membayar apa-apa sewa kepada defendan 1 dan defendan 2 menguatkan lagi keterangan plaintif bahawa hartanah tersebut memang telah dijual kepada plaintif. Juga, oleh kerana plaintif telah membayar harga penuh bagi hartanah tersebut, plaintif adalah beneficial owner manakala defendan 1 adalah bare trustee bagi hartanah tersebut sehingga pindah milik kepada plaintif disempurnakan (Temenggung Securities Ltd & Anor v. Registrar of Titles, Johore & Ors; dirujuk; Karuppiah Chettiar v. Subramaniam; dirujuk). (perenggan 64 & 65)

(4) Dari keterangan Pegawai Pemprosesan defendan 3 (SD2) serta dokumen-dokumen yang dikemukakan oleh defendan 3 berkenaan dengan permohonan pinjaman oleh defendan 2, terdapat beberapa kecacatan seperti tandatangan defendan 2 pada slip gajinya ketara berbeza dari tandatangan defendan 2 dalam permohonan untuk mendapatkan pinjaman. SD2 gagal menerangkan mengenai kecacatan-kecacatan ini. Oleh itu, defendan 3 tidak boleh menyatakan bahawa defendan 3 adalah pemegang gadaian bona fide dengan nilai. (perenggan 67 & 69)

(5) Jika dinilai keseluruhan keterangan, ia jelas menunjukkan ada konspirasi di antara defendan 1 dan defendan 2. Walaupun fraud tidak diplid plaintif, fraud adalah satu elemen dalam konspirasi dan komplot seperti didakwa plaintif. Plaintif telah berjaya membuktikan melampaui keraguan munasabah bahawa terdapat fraud dan konspirasi oleh defendan 1 dan defendan 2 untuk menipu plaintif. (perenggan 70 & 72)

(6) Plaintif hanya mengetahui bahawa hartanah tersebut telah dipindah milik kepada defendan 2 apabila plaintif membuat semakan di Pejabat Tanah pada bulan Disember 2005, dan carian rasmi pada 11 Januari 2006. Oleh itu, hanya pada 11 Januari 2006 plaintif mengetahui haknya telah dinafikan apabila hartanah tersebut dipindah milik kepada defendan 2 pada 19 Januari 2005 dan serentak dengan itu hartanah digadai kepada defendan 3 pada tarikh yang sama. Ini bererti kausa tindakan plaintif yang berasaskan kontrak di antara plaintif dan defendan bermula pada 11 Januari 2006. Oleh itu, jelas plaintif tidak dihalang oleh had masa apabila memfailkan tuntutan terhadap defendan 1, 2 dan 3 pada tahun yang sama iaitu tahun 2006. (perenggan 77 & 78)

Kes-kes yang dirujuk:

Karuppiah Chettiar v. Subramaniam [1971] 1 LNS 43 FC (dirujuk)

Nasri v. Mesah [1970] 1 LNS 85 FC (dirujuk)

Saminathan v. Pappa [1980] 1 LNS 174 PC (dirujuk)

Takako Sakao v. Ng Pek Yuen & Anor [2010] 1 CLJ 381 FC (dirujuk)

Temenggong Securities Ltd & Anor v. Registrar of Titles, Johore & Ors [1974] 1 LNS 175 FC (dirujuk)

Perundanngan yang dirujuk:

Companies Act 1965, s. 125(i)

Evidence Act 1950, s. 114 (g)

National Land Code, s. 340

Kaunsel:

Bagi pihak plaintif - Yagoo; T/n Yagoo & Assocs

Bagi pihak defendan pertama & kedua - Simon Murali; T/n Lio & Partners

Bagi pihak defendan ketiga - Siti Azizah; T/n Tawfeek Badjenid & Partners

Dilaporkan oleh Suhainah Wahiduddin