CONTRACT: Sale and purchase agreement - Specific performance - Appeal against - Essential ingredient of SPA was for appellant to obtain approval from State Authority to alienate property - Whether alienation of state land shall only take effect upon registration of registered document of title - National Land Code, s. 78(3) - Whether appellant had interest or title in property at time of execution of SPA - Whether there was valid contract between parties -Whether SPA capable of specific performance - Whether SPA void for uncertainty - Contracts Act 1950, s. 30

LAND LAW: Sale and purchase of property - Sale and purchase agreement - Specific performance - Appeal against - Essential ingredient of SPA was for appellant to obtain approval from State Authority to alienate property - Whether alienation of state land shall only take effect upon registration of registered document of title - National Land Code, s. 78(3) - Whether appellant had interest or title in property at time of execution of SPA - Whether there was valid contract between parties - Whether SPA capable of specific performance - Whether SPA void for uncertainty - Contracts Act 1950, s. 30

SAW SIEW TUAN v. OMICRAST MANUFACTURERS SDN BHD
COURT OF APPEAL, PUTRAJAYA
RAMLY ALI JCA, AZIAH ALI JCA, MAH WENG KWAI JCA
[CIVIL APPEAL NO: R-02-1605-2011]
5 JULY 2013

The appellant's deceased husband, who passed away on 2 November 1990, was the holder of a lease of land ('the property') which had expired on 20 May 1982. On 15 November 1995, the appellant and the respondent executed a sale and purchase agreement ('SPA') whereby the appellant as vendor agreed to sell the property to the respondent. Subsequent to the SPA, the appellant applied for a lease of the property and a new lease for 99 years was issued to the appellant. Subsequently, the respondent contended that the appellant had refused to take steps to apply to the state authority for consent to transfer the land to the respondent within three months from the date of receipt of the document of title. The respondent instituted an action against the appellant at the High Court for specific performance of the SPA, which was allowed. The appellant appealed against the said decision, and submitted that since the SPA was uncertain in its terms, it was thus void for uncertainty and hence, the SPA was not capable of specific performance. Further, as at the date of the decision, the State Authority had yet to register the appellant as a leaseholder.

Held (allowing the appeal; setting aside decision of High Court)

Per Aziah Ali JCA delivering the judgment of the court:

(1) At the time of execution of the SPA, the appellant had no good title to the property as the lease had expired on 20 May 1982, approximately 13 years earlier. Though the appellant may have had the intention to sell the property to the respondent, at the material time she had no interest or title in the property which she could covenant to convey to the respondent. (para 6)

(2) Alienation of state land shall take effect upon the registration of a register document of title (s. 78(3) of the National Land Code ('NLC')) and notwithstanding that its alienation had been approved by the State Authority, the land shall remain state land until that time and there can be no intervention by equity in the face of the specific legislative provisions of the NLC (Government of the State of Negeri Sembilan v. Yap Chong Lan & Ors & Another Case, refd). (para 7)

(3) The fact that the appellant's deceased husband was the previous leaseholder of the property or that she was in possession of the property would not have conferred upon her any indirect interest in the property. The appellant could not have acquired any legitimate expectation that she would obtain title to the property in whatever form. (para 7)

(4) It was provided by cl. 3 of the preamble to the SPA that the sale of the property was subject to the approval from the relevant authorities being obtained. Thus, the completion of the contract between the appellant and the respondent was predicated on the occurrence of certain events. Taking into consideration (i) that the appellant had no good title to the property; (ii) that the SPA did not provide for any time period for the appellant to obtain approval for alienation of the property in her favour; and (iii) that there was no certainty that the State Authority would approve the appellant's application (North East Plantations Sdn Bhd v. Pentadbir Tanah Daerah Dungun & Anor), the completion of the sale and purchase transaction was thus uncertain and the SPA was void for uncertainty (s. 30 Contracts Act 1950). (para 8)

Bahasa Malaysia Translation Of Headnotes

Suami perayu, yang telah meninggal dunia pada 2 November 1990, adalah pemegang pajakan tanah ('tanah itu') yang telah tamat pada 20 Mei 1982. Pada 15 November 1995, perayu dan responden telah memeterai perjanjian jual beli ('PJB') di mana perayu sebagai penjual telah bersetuju untuk menjual tanah itu kepada responden. Selepas pemeteraian PJB, perayu telah memohon untuk pajakan tanah itu dan satu pajakan baru bagi 99 tahun telah dikeluarkan kepada perayu. Seterusnya, responden telah berhujah bahawa perayu enggan mengambil langkah-langkah untuk memohon kepada pihak berkuasa negeri untuk mendapatkan kebenaran memindah milik tanah itu kepada responden dalam tempoh tiga bulan dari tarikh penerimaan dokumen hak milik. Responden telah memulakan satu tindakan terhadap perayu di Mahkamah Tinggi untuk perlaksanaan spesifik PJB, yang telah dibenarkan. Perayu merayu terhadap keputusan tersebut, dan berhujah bahawa oleh kerana PJB tidak tetap dalam terma-termanya, ia adalah tak sah kerana tiada kepastian dan dengan itu, PJB tidak layak untuk perlaksanaan spesifik. Tambahan pula, pada tarikh keputusan dibuat, Pihak Berkuasa Negeri masih belum mendaftar perayu sebagai pemegang pajak.

Diputuskan (membenarkan rayuan; mengenepikan keputusan Mahkamah Tinggi)

Oleh Aziah Ali HMR menyampaikan penghakiman mahkamah:

(1) Pada masa pemeteraian PJB, perayu tidak mempunyai hak milik ke atas tanah tersebut kerana pajakan telah tamat pada 20 Mei 1982, iaitu 13 tahun sebelum itu. Walaupun perayu mungkin mempunyai niat untuk menjual tanah itu kepada responden, pada waktu material, beliau tidak mempunyai kepentingan atau hak milik ke atas tanah itu yang beliau boleh serahkan kepada responden melalui perjanjian.

(2) Pemberi milikan tanah kerajaan hanya akan berkuatkuasa selepas pendaftaran satu dokumen hak milik berdaftar (s. 78(3) Kanun Tanah Negara ('KTN')) dan tidak kira sama ada pemberi milikannya telah diluluskan oleh Pihak Berkuasa Negeri, tanah akan kekal sabagai tanah kerajaan sehingga masa itu dan tiada campur tangan boleh berlaku melalui ekuiti bertentangan dengan peruntukan perundangan khusus KTN (Government of the State of Negeri Sembilan v. Yap Chong Lan & Ors & Another Case, dirujuk).

(3) Fakta bahawa suami perayu yang sudah meninggal dunia adalah pemegang pajak yang terdahulu atas tanah itu atau bahawa tanah itu berada dalam milikan perayu tidak akan memberikannya apa-apa kepentingan ke atas tanah itu. Perayu tidak mungkin memperolehi mana-mana harapan sah bahawa beliau akan mendapatkan hak milik ke atas tanah itu dalam apa jua cara pun.

(4) Ia telah diperuntukkan oleh kl. 3 mukadimah PJB bahawa penjualan tanah adalah tertakluk kepada kelulusan daripada beberapa pihak yang relevan yang perlu diperolehi. Oleh itu, penyelesaian kontrak di antara perayu dan responden adalah berdasarkan berlakunya beberapa peristiwa tertentu. Dengan mengambilkira bahawa (i) perayu tidak mempunyai hak milik ke atas tanah itu; (ii) bahawa PJB tidak menyediakan tempoh masa bagi perayu memperolehi kelulusan untuk pemberi milikan tanah kepada pihaknya, dan (iii) bahawa tiada kepastian Pihak Berkuasa Negeri akan meluluskan permohonan perayu (North East Plantations Sdn Bhd v. Pentadbir Tanah Daerah Dungun & Anor), penyelesaian transaksi jual beli adalah tidak menentu dan PJB adalah tidak sah kerana tiada kepastian (s. 30 Akta Kontrak 1950).

Case(s) referred to:

Aberfoyle Plantations Ltd v. Khaw Bian Cheng [1959] 1 LNS 3 PC (refd)

Government of the State of Negeri Sembilan v. Yap Chong Lan & Ors & Another Case [1984] 2 CLJ 150; [1984] 1 CLJ (Rep) 144 FC (refd)

North East Plantations Sdn Bhd v. Pentadbir Tanah Daerah Dungun & Anor [2011] 2 CLJ 392 CA (refd)

Legislation referred to:

Contracts Act 1950, s. 30

National Land Code, s. 78(3)

Counsel:

For the appellant - Amit Singh Penesar; M/s Teja Singh Penesar & Co

For the respondent - Lye Wing Voi (Yae Khoon Chin & Yap Lay Hoon with her); M/s Cheah Teh & Su

[Appeal from High Court, Kangar; Civil Suit No: 22-04-2009]

Reported by Suhainah Wahiduddin



BIDANG KUASA: Mahkamah Persekutuan - Semakan kehakiman - Kuasa sedia ada - Permohonan semakan keputusan Mahkamah Rayuan - Sama ada k. 137 Kaedah-Kaedah Mahkamah Persekutuan 1995 terpakai - Sama ada Mahkamah Persekutuan boleh menyemak keputusan Mahkamah Rayuan - Sama ada satu penyalahgunaan proses mahkamah - Sama ada k. 137 boleh mengatasi pemakaian s. 96(a) Akta Mahkamah Kehakiman 1964

SHARIKAT GALIAN RAZAK SDN BHD lwn. MAGICAL CAPITAL SDN BHD
MAHKAMAH PERSEKUTUAN, PUTRAJAYA
ARIFIN ZAKARIA KHN, RAUS SHARIF PMR, HASHIM YUSOFF HMP, ABDULL HAMID EMBONG HMP, JEFFREY TAN HMP
[PERMOHONAN SEMAKAN NO: 08-18-01-2013]
7 OKTOBER 2013

Permohonan ini, untuk semakan kehakiman dalam notis usul di bawah k. 137 Kaedah-Kaedah Mahkamah Persekutuan 1995 ('k. 137'), berbangkit berikutan penolakan rayuan pemohon oleh Mahkamah Rayuan. Pemohon telah merayu terhadap keputusan Mahkamah Tinggi yang membenarkan tuntutan responden terhadap pemohon. Rayuan pemohon ditolak oleh Mahkamah Rayuan berikutan bantahan awal responden bahawa rekod rayuan pemohon tidak lengkap kerana pemohon gagal memasukkan dokumen-dokumen penting dalam rekod rayuan mengikut k. 18(6) Kaedah-Kaedah Mahkamah Rayuan 1994. Pemohon juga telah gagal mendapatkan kebenaran mahkamah untuk memfailkan dua rekod rayuan tambahan. Responden, dalam hujahannya, tidak menafikan bahawa Mahkamah Persekutuan mempunyai kuasa sedia ada untuk membuat semakan terhadap keputusannya sendiri, tetapi mempersoalkan pemakaian k. 137 untuk menyemak keputusan Mahkamah Rayuan. Sebaliknya, pemohon merujuk kepada kes Dato' Abu Hasan Sarif v. Dato' Dr Abd Isa Ismail ('Dato' Abu Hasan Sarif') dalam menyokong hujahannya bahawa Mahkamah Persekutuan boleh menyemak semula, bukan sahaja keputusannya sendiri, malah, keputusan Mahkamah Rayuan melalui permohonan di bawah k. 137. Oleh itu, isu yang perlu diputuskan adalah sama ada k. 137 boleh digunapakai untuk permohonan semakan oleh Mahkamah Persekutuan terhadap keputusan mahkamah bawahan, iaitu Mahkamah Rayuan, yang menolak rayuan pemohon disebabkan oleh ketidakpatuhan pemohon kepada prosedur Mahkamah Rayuan, tanpa mendengar merit kes.

Diputuskan (menolak permohonan pemohon dengan kos)

Oleh Arifin Zakaria KHN menyampaikan penghakiman mahkamah:

(1) Kaedah 137 tidak memberikan sebarang bidang kuasa kepada Mahkamah Persekutuan untuk menyemak keputusannya tetapi sebaliknya, hanya memberikan pengesahan bahawa Mahkamah Persekutuan sebagai mahkamah atasan adalah dibekalkan dengan kuasa sedia ada berbeza dari bidang kuasa yang diberikan oleh perlembagaan atau statut (Sia Cheng Soon & Anor v. Tengku Ismail Tengku Ibrahim; dirujuk). (perenggan 19)

(2) Dalam kes Dato' Abu Hasan Sarif, perhatian mahkamah tidak ditarik kepada kes Sia Cheng Soon & Anor v. Tengku Ismail Tengku Ibrahim ('Sia Cheng Soon') di mana mahkamah berkemungkinan akan mencapai keputusan berlainan mengenai isu ini sekiranya Sia Cheng Soon dibawa kepada perhatian mahkamah. Oleh demikian, keputusan dalam kes Dato' Abu Hasan Sarif boleh dianggap sebagai dibuat secara "per incuriam" dan tidak memberi sebarang kesan ikutan kepada mahkamah yang mempunyai bidang kuasa yang sama. (perenggan 22)

(3) Kaedah 137 tidak boleh dilihat sebagai mengatasi atau menyekat pemakaian s. 96(a) Akta Mahkamah Kehakiman 1964 yang jelas memperuntukkan prosedur rayuan ke Mahkamah Persekutuan terhadap mana-mana keputusan Mahkamah Rayuan. Menurut seksyen tersebut, rayuan ke Mahkamah Persekutuan adalah tertakluk kepada kebenaran Mahkamah Persekutuan dan ia adalah terhad kepada persoalan undang-undang semata-mata. Oleh demikian, kebenaran untuk menggunapakai k. 137 bagi menyemak keputusan Mahkamah Rayuan akan menjurus kepada penyalahgunaan proses mahkamah. (perenggan 24 & 25)

(4) Bagi kes yang diputuskan oleh Mahkamah Rayuan, sebarang permohonan untuk semakan hendaklah dibuat kepada Mahkamah Rayuan yang mempunyai bidang kuasa yang sama dengan Mahkamah Persekutuan. (perenggan 26)

English Translation Of Headnotes

This application, for judicial review vide notice of motion under r. 137 of the Rules of the Federal Court 1995 ('r. 137'), arose from the dismissal of the applicant's appeal by the Court of Appeal. The applicant appealed against the decision of the High Court in allowing the respondent's claim against the applicant. The applicant's appeal was dismissed by the Court of Appeal pursuant to the preliminary objection raised by the respondent that the applicant's record of appeal was incomplete as the applicant had failed to include important documents in the record of appeal in accordance to r. 18(6) of the Rules of the Court of Appeal 1994. The applicant had also failed to obtain the leave of court to file two supplementary records of appeal. The respondent, in its contention, did not deny that the Federal Court is conferred with the inherent powers to review its own decision, but disputed the application of r. 137 to review the decision of the Court of Appeal. The applicant, on the other hand, referred to the case of Dato' Abu Hasan Sarif v. Dato' Dr Abd Isa Ismail ('Dato' Abu Hasan Sarif') in support of its argument that the Federal Court could review, not only its own decision, but also the decision of the Court of Appeal pursuant to an application under r. 137. Therefore, the issue to be determined was whether r. 137 was applicable in a judicial review application by the Federal Court against the decision of a lower court, ie, the Court of Appeal, which had dismissed the applicant's appeal on the grounds of the applicant's non-compliance with the procedures of the Court of Appeal, without hearing the merits of the case.

Held (dismissing applicant's application with costs)

Per Arifin Zakaria CJ delivering the judgment of the court:

(1) Rule 137 does not confer such jurisdiction to the Federal Court to review its own decision, instead, it merely declares that this court, being the apex court, is conferred with inherent powers distinguishable from the jurisdiction conferred by the constitution or the statute (Sia Cheng Soon & Anor v. Tengku Ismail Tengku Ibrahim; refd).

(2) In the case of Dato' Abu Hasan Sarif, the court's attention was not drawn to the case of Sia Cheng Soon & Anor v. Tengku Ismail Tengku Ibrahim ('Sia Cheng Soon') where the court would have concluded differently on this issue if Sia Cheng Soon was brought to the court's attention. Therefore, the decision in Dato' Abu Hasan Sarif could be viewed to have been decided "per incuriam" and did not set any precedent for the courts of co-ordinate jurisdiction.

(3) Rule 137 could not be viewed as overriding or limiting the application of s. 96(a) of the Courts of Judicature Act 1964 which clearly provides for the procedure to appeal to the Federal Court against any decision of the Court of Appeal. Pursuant to that section, the appeal to the Federal Court was governed by the leave of the Federal Court and it was limited to questions of law only. Hence, the leave for the application of r. 137 to review the decision of the Court of Appeal would result in an abuse of process of the court.

(4) For a case that was decided by the Court of Appeal, any application for review must be made to the Court of Appeal which has the same jurisdiction with that of the Federal Court.

Kes-kes yang dirujuk:

Dato' Abu Hasan Sarif v. Dato' Dr Abd Isa Ismail [2012] 2 CLJ 649 FC (dirujuk)

Dato' See Teow Chuan & Ors v. Ooi Woon Chee & Ors and Another Appeal [2013] 4 CLJ 901 FC (dirujuk)

Megat Najmuddin Dato' Seri (Dr) Megat Khas v. Bank Bumiputra Malaysia Bhd [2002] 1 CLJ 645 FC (dirujuk)

PP v. Abdullah Idris [2009] 5 CLJ 445 CA (dirujuk)

Ramanathan Chelliah v. PP [2009] 6 CLJ 55 CA (dirujuk)

Sia Cheng Soon & Anor v. Tengku Ismail Tengku Ibrahim [2008] 5 CLJ 201 FC (dirujuk)

Perundangan yang dirujuk:

Courts of Judicature Act 1964, s. 96(a)

Rules of the Court of Appeal 1994, rr. 18(6), 102

Rules of the Federal Court 1995, r. 137

Kaunsel:

Bagi pihak pemohon - T/n Hafarizam Wan & Aisha Mubarak

Bagi pihak responden - T/n Koh & Assocs

[Rayuan dari Mahkamah Rayuan, Putrajaya; Rayuan Sivil No: B-02(NCVC)(W)-1534-07-2012]

Reported by S Barathi



UNDANG-UNDANG JENAYAH: Kanun Keseksaan - Seksyen 376(3) - Rogol - Sabitan dan hukuman - Sama ada hukuman yang dikenakan berada di dalam lingkungan hukuman yang dibenarkan oleh undang-undang - Pengakuan salah - Tertuduh tidak mempunyai rekod kesalahan jenayah lalu - Sama ada wujud faktor-faktor yang boleh dipertimbangkan untuk tujuan peringanan hukuman - Kanun Tatacara Jenayah, s. 289

PROSEDUR JENAYAH: Hukuman - Faktor-faktor mitigasi - Tertuduh disabit dan dihukum atas kesalahan merogol di bawah s. 376(3) Kanun Keseksaan - Sama ada hukuman yang dikenakan berada di dalam lingkungan hukuman yang dibenarkan oleh undang-undang - Pengakuan salah - Tertuduh tidak mempunyai rekod kesalahan jenayah lalu - Sama ada wujud faktor-faktor yang boleh dipertimbangkan untuk tujuan peringanan hukuman - Kanun Tatacara Jenayah, s. 289

PROSEDUR JENAYAH: Hukuman - Sebatan - Tertuduh berumur 52 tahun - Kanun Tatacara Jenayah, s. 289 - Sama ada hukuman sebat boleh dikenakan - Pengecualian di bawah s. 289 - Kanun Keseksaan, s. 376

PP lwn. ZAMRON BAHARI [2013] 2 SMC 124
MAHKAMAH SESYEN, KUALA KANGSAR
JOHARI HASSAN HS
[KES JENAYAH NO: 62-36(7)-2012]
2 MEI 2013

Tertuduh ('OKT') telah dituduh di bawah s. 376(3) Kanun Keseksaan kerana merogol seorang mangsa di mana perhubungan seksual mereka tidak dibenarkan di bawah undang-undang. OKT telah mengaku salah terhadap pertuduhan yang dikenakan serta memahami kesan akibat pengakuan berkenaan. Dalam mitigasinya, OKT berhujah, antara lain, bahawa beliau telah pun berkeluarga dan ibunya yang sakit memerlukan jagaannya.

Diputuskan (hukuman penjara lapan tahun dari tarikh OKT hadir untuk kali pertama di mahkamah dan sepuluh kali sebatan):

(1) Hukuman yang telah dikenakan masih lagi berada di dalam lingkungan hukuman yang dibenarkan oleh undang-undang (s. 376(3) Kanun Keseksaan). Oleh itu, hukuman yang dikenakan oleh mahkamah ini adalah selaras dengan prinsip bahawa hukuman yang dijatuhkan hendaklah mengikut atau menurut undang-undang yang ditetapkan. Dengan itu, mahkamah telah menjatuhkan hukuman berasaskan peruntukan undang-undang yang sedang berkuat kuasa. (perenggan 4 & 7)

(2) Pengakuan salah merupakan faktor peringanan hukuman kerana dengan pengakuan salah ini, masa mahkamah dan lain-lain pihak yang terlibat telah dapat dijimatkan. Oleh itu, mahkamah telah mengenakan hukuman yang paling minimum di bawah s. 376(3) Kanun Keseksaan terhadap OKT. (perenggan 8)

(3) OKT telah mencapai umur lebih kurang 52 tahun tujuh bulan. Pesalah lelaki yang telah mencapai umur 50 tahun tidak boleh dikenakan hukuman sebat (s. 289 Kanun Tatacara Jenayah). Walau bagaimanapun, seksyen yang sama juga memberikan pengecualian di mana seksyen tersebut membenarkan hukuman sebat dikenakan ke atas pesalah lelaki yang mencapai umur 50 tahun sekiranya pertuduhan dibuat di bawah s. 376 Kanun Keseksaan. Perkara ini juga telah diterangkan kepada OKT dan OKT masih mengaku salah. (perenggan 10)

(4) OKT tidak mempunyai rekod kesalahan jenayah lalu. Ini merupakan kesalahan jenayah pertama yang dilakukan oleh OKT. Faktor tidak mempunyai rekod kesalahan jenayah lalu merupakan salah satu perkara yang ditimbangkan untuk tujuan peringanan hukuman (PP lwn. Karthiselvam Vengatan; dirujuk, PP v. Kalaiselvan Munisamy; dirujuk). (perenggan 12)

(5) Mahkamah menjatuhkan hukuman penjara lapan tahun dari tarikh OKT hadir kali pertama di hadapan mahkamah pada 25 Julai 2012 kerana OKT tidak dibenarkan diikat jamin dan OKT berada di dalam tahanan sejak tarikh berkenaan. (perenggan 14)

Kes-kes yang dirujuk:

Melvani v. PP [1971] 1 LNS 78 HC (dirujuk)

PP v. Kalaiselvan Munisamy [2011] 1 LNS 14 HC (dirujuk)

PP lwn. Karthiselvam Vengatan [2008] 1 LNS 32 HC (dirujuk)

PP lwn. Muhammad Fauzi Abdul Razak & Satu Lagi [2012] 5 CLJ 284 CA (dirujuk)

PP v. Ravindran & Ors [1992] 1 LNS 47 HC (dirujuk)

Sau Soo Kim v. PP [1975] 1 LNS 158 FC (dirujuk)

Zaidon Shariff v. PP [1996] 4 CLJ 441 HC (dirujuk)

Perundangan yang dirujuk:

Criminal Procedure Code, s. 289

Dilaporkan oleh Suhainah Wahiduddin